Economia

Affitti fuori controllo: il modello Bei-Estonia, il confronto con l’Italia

L'obiettivo dell'iniziativa: sviluppare un nuovo modello di locazione residenziale attrattivo per gli investitori privati

In Italia, un mercato degli affitti sempre più sotto pressione, canoni in crescita e offerta ridotta nelle grandi città: nel frattempo l’Estonia ha avviato un progetto con la Bei, la Banca Europea per gli Investimenti. Obiettivo: sviluppare un nuovo modello di locazione residenziale sostenibile e attrattivo per investitori privati.

La strategia punta a creare abitazioni moderne, energeticamente efficienti e accessibili, minimizzando il ricorso ai sussidi pubblici. Il confronto con l’Italia mette in luce differenze normative, operative e di struttura del mercato, offrendo spunti sul potenziale sviluppo dell’affitto istituzionale nel nostro Paese.

Il progetto estone sostenuto dalla Bei

La Bei, nell’ambito di un piano globale di investimenti per 3 miliardi, supporta il governo dell’Estonia nella creazione di un mercato degli affitti istituzionale. L’iniziativa prevede strumenti finanziari e tecnici per attrarre capitali privati, con l’obiettivo di ampliare l’offerta abitativa anche fuori dai principali centri urbani, come Tartu e Pärnu. Il modello punta a garantire continuità gestionale, sostenibilità economica e alloggi di qualità, creando un segmento stabile e professionale nel mercato delle locazioni.

Il confronto con l’Italia

Il confronto con l’Italia è inevitabile. Qui il mercato dell’affitto esiste ed è ampio, ma è estremamente frammentato. La maggior parte degli immobili in locazione è nelle mani di piccoli proprietari e il segmento istituzionale è limitato a iniziative circoscritte, spesso legate all’housing sociale o a fondi immobiliari promossi con il supporto della Cassa Depositi e Prestiti.

La differenza non sta solo nelle dimensioni, ma nella struttura. In Estonia si parte da un mercato quasi da costruire. In Italia il problema è rendere investibile un mercato che già esiste ma che presenta rischi elevati percepiti, incertezza normativa e una disciplina fiscale e contrattuale considerata instabile dagli investitori di lungo periodo.

Un altro elemento di divergenza riguarda l’impostazione operativa. La Bei non si limita a erogare credito, ma interviene per strutturare un modello finanziario che riduca il rischio e favorisca l’ingresso di capitali privati su larga scala.

In Italia strumenti di questo tipo sono stati attivati, ma in modo episodico e spesso legati a programmi specifici di edilizia sociale o rigenerazione urbana, anche nell’ambito del Pnrr. Non si è mai sviluppata una strategia nazionale organica dedicata alla creazione di un vero mercato dell’affitto istituzionale, con standard uniformi e meccanismi di garanzia tali da attrarre investitori internazionali.

Perché l’Italia non ha ancora un modello simile

La Bei interviene dove esiste un vuoto strutturale di mercato da costruire. In Italia il mercato esiste, ma necessita di maggiore coordinamento e strumenti finanziari standardizzati. Le differenze normative, la complessità fiscale e la frammentazione del mercato spiegano perché non si è ancora realizzato un intervento simile. La creazione di un mercato dell’affitto più stabile e professionale richiederebbe strumenti normativi chiari e un approccio coordinato a livello nazionale.

C’è poi un fattore di priorità politica. Negli ultimi anni le risorse pubbliche si sono concentrate su bonus edilizi, efficientamento energetico e rigenerazione urbana, mentre il mercato dell’affitto è rimasto affidato a strumenti esistenti come la cedolare secca o i contratti a canone concordato. Nessuna di queste misure ha però modificato la struttura del mercato in senso industriale.